TIMESINDONESIA, MALANG – Sering dijumpai permasalahan hukum terhadap hubungan sewa menyewa rumah,tanah atau benda tak bergerak lainnya yang dilakukan pemilik dan penyewa rumah, kejadian seperti disebabkan terjadinya jual beli terhadap obyek yang disewakan yang dilakukan oleh pemilik dengan pihak ketiga, sedangkan obyek tersebut masih disewakan pemilik kepada penyewa.
Setelah dilakukannya jual beli sudah tentu si pembeli (pihak ketiga) sebagai pemilik yang sah sangat berkeinginan agar secepatnya untuk dapat menguasai (menempati) obyek tersebut. Walaupun di dalam obyek tersebut masih ada penyewa yang menempati obyek tersebut. Sehingga melalui bantuan pemilik sebelumnya maka si penyewa dipaksa harus mengosongkan rumah tersebut, perintah pengosongan dapat saja dilakukan oleh si pemilik sebelumnya, asalkan saja antara dia dan penyewa rumah sudah ada perjanjian yang menyebutkan bahwa si penyewa wajib mengosongkan rumah yang disewanya apabila rumah tersebut dijual atau dipindahtangankan kepada pihak ketiga.
Akan tetapi apabila perjanjian tersebut tidak dicantumkan dalam perjanjian sewa menyewa tersebut, maka si penyewa akan dilindungi hak oleh undang-undang. Untuk melindungi penyewa agar dapat menikmati hak sewanya tersebut maka Kitab UndangUndang Hukum Perdata (KUH Perdata) memberikan beberapa perlindungan hukum, sehingga sampai habis batas waktu yang ditentukan si penyewa tidak dapat diganggu haknya untuk menikmati hak sewa atas rumahyang ditempatinya, sepanjang tidak diperjanjikan sebelumnya.
INFORMASI SEPUTAR UNISMA DAPAT MENGUNJUNGI www.unisma.ac.id
Sewa-menyewa dalam bahasa Belanda disebut dengan huurenverhuur dan dalam bahasa Inggris disebut dengan rent atau hire. Sewa-menyewa merupakan salah satu perjanjian timbal balik. Perjanjian sewa menyewa diatur dalam ketentuan Buku Ketiga, Bab Ketujuh, Pasal 1548 sampai Pasal 1600 KUHPerdata. Perjanjian sewa menyewa termasuk dalam perjanjian bernama.
Perjanjian ini adalah suatu perjanjian konsensuil, artinya perjanjian ini sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga. Peraturan tentang sewa menyewa ini berlaku untuk segala macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak, yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, karena waktu tertentu bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa.
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia sewa berarti pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa dan menyewa berarti memakai dengan membayar uang sewa. Berikut ini pendapat para pakar / ahli hukum mengenai perjanjian sewa menyewa antara lain :
1. Subekti menyatakan bahwa perjanjian sewa menyewa adalah: “Suatu persetujuan dalam pihak yang satu menyanggupkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan kepada pihak yang lain agar pihak ini dapat menikmatinya buat suatu jangka waktu tertentu pula, uang muka mana pihak yang belakangan inisanggup membayarnya”.
2. Menurut Yahya Harahap, sewa-menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.
3. Menurut Wiryono Projodikoro sewa-menyewa barang adalah suatu penyerahan barang oleh pemilik kepada orang lain itu untuk memulai dan memungut hasil dari barang itu dan dengan syarat pembayaran uang sewa oleh pemakai kepada pemilik.
4. Perjanjian Sewa Menyewa mendapat pengaturan secara yuridis dalam ketentuan Pasal 1548 KUHPerdata, yaitu: Suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan suatu rumah, selama suatu waktu dan dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
INFORMASI SEPUTAR UNISMA DAPAT MENGUNJUNGI www.unisma.ac.id
Berdasarkan definisi diatas, dalam perjanjian sewa-menyewa terdapat dua pihak yaitu pihak yang menyewakan dan pihak yang menyewa. Pihak yang menyewakan mempunyai kewajiban menyerahkan barangnya untuk dinikmati oleh pihak yang menyewa atau pihak penyewa. Sedangkan pihak yang menyewa atau pihak penyewa adalah membayar harga sewa.
Barang yang diserahkan dalam sewa-menyewa tidak untuk dimiliki seperti halnya dalam jual beli, tetapi hanya untuk dipakai atau dinikmati kegunaanya. Sehingga penyerahan barang dalam sewa-menyewa hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa tersebut. Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, dalam ketentuan waktu dan harga tertentu.
Perjanjian sewa menyewa dapat dilakukan secara lisan maupun tulisan, perjanjian ini akan mengikat serta sah pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya yaitu barang dan harga. Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan secara tertulis masa sewanya berakhir secara otomatis apabila waktu yang telah ditentukan telah habis tanpa diperlukan pemberitahuan pemberhentian terhadapnya (Pasal 1570 KUH Perdata), dan bila perjanjian sewa menyewa dilakukan secara lisan maka perjanjian berakhir pada saat pihak yang menyewakan memberitahu kepada pihak penyewa bahwa si pemberi sewa akan menghentikan sewanya.
Pemberitahuan dalam perjanjian ini sangat penting dikarenakan terkait dengan jangka waktu, karena jika tidak ada sebuah pemberitahuan maka sewa tersebut dianggap telah diperpanjang (Pasal 1571 KUH Perdata). Perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian yang sederhana, dapat dibuat sendiri (akta bawah tangan) atau dibuat dihadapan notaril (akta notariil).
Adapun klausula penting yang harus ada dalam perjanjian ini adalah sebagai berikut:
1. Subjek perjanjian atau para pihak, yaitu si penyewa dan pihak yang menyewakan;
2. Objek yang diperjanjikan, yaitu rumah yang disewakan dengan penjelasan detail mengenai letak, luas, barang serta fasilitas yang ada dalam rumah tersebut;
3. Jangka waktu sewa menyewa, yaitu waktu dimulainya sewa dan kapan sewa menyewa berakhir, apakah dapat diperpanjang secara otomatis atau harus terdapat persetujuan terlebih dahulu dari pihak yang menyewakan;
4. Harga sewa serta cara pembayaran sewa tersebut;
5. Tanggung jawab atas fasilitas yang ada, seperti pembayaran listrik, air, telepon, ataupun bilamana terjadi kerusakan dan perbaikan pada rumah yang ditempati selama masa sewa;
6. Larangan kepada pihak penyewa untuk menyewakan kembali bangunan yang disewa kepada pihak ketiga tanpa ijin atau persetujuan dari pihak yang menyewakan serta larangan untuk mengubah bentuk bangunan tanpa ijin tertulis dari pemilik asli;
7. Syarat-syarat yang membatalkan perjanjian seperti jika terjadi keadaan kahar (force majeur) contoh gempa, banjir, perang dan sebagainya; dan
8. Ketentuan terhadap mekanisme penyelesaian bilamana terjadi perselisihan, ada yang menggunakan mekanisme musyawarah untuk mufakat atau dengan menunjuk pengadilan negeri dimana objek sewa berada.
INFORMASI SEPUTAR UNISMA DAPAT MENGUNJUNGI www.unisma.ac.id
Perjanjian sewa menyewa rumah merupakan suatu perjanjian konsensuil yang artinya sudah sah apabila telah ada kesepakatan mengenai unsur pokoknya yaitu rumah dan harga sewa. Perjanjian sewa menyewa bertujuan untuk memberikan hak kebendaan, tapi hanya memberikan hak perseorangan terhadap orang yang menyewakan rumah untuk dinikmati dan bukannya hak milik atas rumah.
Jadi, perlu dilihat kembali surat perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Apabila dalam perjanjian sewa sebelumnya telah diperjanjikan bahwa penjualan rumah tersebut akan mengakhiri hubungan sewa menyewa antara Penyewa dan pemilik rumah, maka penyewaan rumah tersebut berakhir dengan dijualnya rumah tersebut. Akan tetapi, apabila pengaturan seperti itu tidak ada, berarti penyewa masih berhak atas rumah yang disewakan tersebut. penyewa dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan. tuntutan yang bisa diajukan adalah:
1. Pemenuhan hak penyewa untuk tetap menempati bangunan tersebut sampai berakhirnya masa perjanjian sewa menyewa. Jadi, penyewa menuntut untuk tetap boleh mempergunakan rumah tersebut sesuai dengan jangka waktu dalam perjanjian sewa menyewa.
2. Ganti rugi.
Mengenai masalah ganti rugi, hal ini diatur dalam pasal 1246 KUHPerdata. Ganti rugi dapat berupa:
(a) Kerugian yang nyata-nyata diderita. Dalam hal ini, kerugian penyewa adalah sebesar sisa biaya sewa sebagaimana telah diperjanjikan.
(b) Keuntungan yang seharusnya diperoleh. Dalam hal ini, penyewa dapat menggugat ganti rugi atas keuntungan yang seharusnya diterima apabila tetap mempergunakan bangunan tersebut.
(c) Biaya-biaya.
Aturan mengenai perubahan fisik terhadap barang yang disewakan tidak diatur dengan jelas dalam KUHPerdata. Akan tetapi, dalam pasal 1567 KUHPerdata, diatur bahwa pada saat mengosongkan barang yang disewanya, seorang penyewa berhak untuk membongkar dan membawa segala barang apa yang telah dibuatnya pada barang sewaan atas biayanya sendiri. Dengan demikian, KUHPerdata memungkinkan penyewa suatu rumah untuk melakukan perubahan atas fisik bangunan yang disewanya.
Tetapi, perlu dilihat kembali perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Apabila sebelumnya telah diperjanjikan bila penyewa tidak boleh merubah fisik bangunan, maka perubahan yang dilakukan tersebut adalah salah. Namun jika hal ini tidak diperjanjikan sebelumnya, maka perubahan fisik bangunan yang dilakukan bukan perbuatan yang melanggar hukum.
Alangkah bijaknya dalam sebuah proses sewa-menyewa ini saling terbuka dan pengertian diantara semua pihak, baik yang menyewakan ataupun yang menyewa. ***
INFORMASI SEPUTAR UNISMA DAPAT MENGUNJUNGI www.unisma.ac.id
*)Penulis: Yandri Radhi Anadi S.H., M.Kn., Dosen Fakultas Hukum (FH) Universitas Islam Malang (UNISMA)
**) Ikuti berita terbaru TIMES Indonesia di Google News klik link ini dan jangan lupa di follow.
Advertisement
| Editor | : Dhina Chahyanti |
| Publisher | : Rochmat Shobirin |
